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《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西支持鐵路建設促進土地綜合開發若干措施的通知》政策解讀

2019-02-11 15:09     來源:廣西壯族自治區自然資源廳
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2019年1月,廣西壯族自治區人民政府辦公廳印發《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西支持鐵路建設促進土地綜合開發若干措施的通知》(桂政辦發〔2018〕165號,以下簡稱《通知》)。《通知》對加快鐵路基礎設施建設,推動鐵路建設與新型城鎮化協調發展,引導和支撐同城化和區域一體化建設具有重要的意義。

一、《通知》出臺的背景

鐵路是國民經濟大動脈,是重要的基礎設施和民生工程,是資源節約型、環境友好型運輸方式。近年來,我區堅持交通優先發展戰略,鐵路建設取得了顯著成效,但與我區社會經濟發展要求仍存在差距。未來幾年,我區鐵路建設任務重,但鐵路建設部門融資能力較低,地方政府財力有限,鐵道部門自身負債較高,現有融資平臺貸款成本和償債壓力大是當前鐵路建設遇到的難題,為貫徹落實《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》(國辦發〔2014〕37號)和《國家發展和改革委員會 自然資源部住房和城鄉建設部 中國鐵路總公司關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》(發改基礎〔2018〕514號)精神,做好鐵路站場及毗鄰地區土地綜合開發,加快鐵路投資融資體制改革和鐵路建設,支持鐵路企業可持續健康發展,推進新型城鎮化和節約集約用地,研究制定出臺了《通知》。

二、《通知》的主要內容及解讀

《通知》主要從規劃引導和管控、土地開發邊界和規模控制、用地指標保障、土地供應模式完善、土地利用效率提高、開發服務保障等六個方面提出相關措施來支持鐵路站場及毗鄰地區土地綜合開發,緩解當前鐵路建設遇到的難題。

(一)規劃引領,保障鐵路綜合開發用地的需求。

鐵路用地綜合開發的關鍵是進行一體化規劃,完善交通組織、用地布局等設置,以增強站場和周邊地區的承載能力和服務功能,因此,《通知》要求編制鐵路站場及站場毗鄰區域土地綜合開發專項規劃作為土地綜合開發項目實施的依據。

針對鐵路綜合開發用地與土地利用總體規劃、城鄉規劃等相關規劃不銜接的問題,《通知》提出四點要求:一是根據既有鐵路站場和周邊土地改造和綜合開發需要,編制改建規劃等相關規劃;二是在編制、修編或調整規劃時,統籌考慮鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用新增建設用地需求,做好規劃控制和預留;三是涉及修改或調整相關規劃的,可依法進行修改或調整;四是要嚴格土地用途管制,在源頭上管控和預防土地綜合開發盲目追求規模和大干快上。

(二)合理確定開發邊界和規模,限時暫停開發邊界內其他項目相關審批。

《通知》明確扣除站場用地后,同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制,少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。大城市初期應重點開發新建鐵路站場周邊2公里以內區域。為確保已確定范圍的土地綜合開發項目的順利實施,《通知》提出在確定土地綜合開發主體前,對已明確站場選址并預留土地綜合開發建設用地空間的土地實行嚴格控制,暫停受理其他項目相關審批。

(三)加大新增建設用地指標保障力度。

國辦發〔2014〕37號提出鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標,經省級人民政府嚴格審核后,暫由自然資源部予以計劃單列。考慮到各個站點毗鄰鐵路土地綜合開發項目所在中心城市建設用地審批權限的不同,《通知》提出南寧、柳州、桂林市中心城市范圍需報國務院審批建設用地的鐵路土地綜合開發項目可直接向自然資源部申請安排新增建設用地指標。其他城市的土地綜合開發用地指標,可申請自治區自然資源主管部門先行安排新增建設用指標。

(四)明確鐵路綜合開發用地土地供應政策。

1.優化鐵路綜合開發用地的供應方式。

《通知》明確新建鐵路綜合開發用地要采用市場化方式供應。并針對是否確定鐵路投資主體的情形,可采用兩種不同的土地供應方式:一是對新建鐵路項目尚未確定投資主體,可采用在項目招標時,將土地綜合開發權一并招標,新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發權,相應用地可按開發分期約定一次或者分期提供,供地價格按出讓時的市場價確定。同時,《通知》對國辦發〔2014〕37號中“出讓時的市場價”進行更加細化的解讀,明確土地綜合開發用地價格由市縣人民政府國有土地使用權出讓協調決策機構集體決策綜合確定,并要求在招標時將土地價格寫入招標文件。二是對新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的,如符合《劃撥用地目錄》,可按劃撥方式供應;綜合開發用地采用招標拍賣掛牌方式供應,如不符合《劃撥用地目錄》,采用招標拍賣掛牌方式供應,并將統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。

2.鼓勵分期供地,分期供地最長不得超過3年。

《通知》鼓勵“成片提供,分期供應”的方式供應土地,并明確了辦理的流程。為了防止圈占濫用土地,加強供后監管手段,《通知》提出分期供應的土地,企業提出下期用地供應申請,前期供地開發建設達到土地綜合開發利用協議要求后方可供應下一期用地。分期供地的時限最長不得超過3年。

3.明確土地價格優惠政策,控制土地綜合開發用地成本。

本條款主要通過控制土地綜合開發用地的取得成本來吸引優質產業項目進駐,《措施》明確了綜合開發土地優惠政策。一是采用招標拍賣掛牌方式供應的鐵路綜合開發用地,出讓底價可按不低于政府已支付的土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用進行確定。二是符合自治區確定的優先發展產業且用地集約的工業項目,可按不低于所在地土地等別相對應工業用地最低價標準的70%確定出讓底價。三是房地產開發(含商業、寫字樓等)項目的出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等,集體決策,綜合確定。四是擬定的土地出讓底價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%,競買保證金不得低于出讓底價的20%。

(五)鼓勵鐵路企業提高土地利用效率。

1.支持收購相鄰土地進行綜合開發,采取多種方式盤活既有鐵路用地。

針對鐵路企業當前既有土地分布零散,并且與其他非鐵路產權用地交叉混亂的現狀。《通知》提出支持鐵路企業利用鐵路自有土地、平等協商收購相鄰土地進行綜合開發。符合條件的既有鐵路用地,同樣可以享受棚戶區、低效用地再開發和舊城改造的相關優惠政策。此外,針對涉及占用既有鐵路用地的問題,可采取土地補償或土地置換解決。《通知》鼓勵鐵路企業采用多種方式盤活現有建設用地。一是盤活利用后仍符合《劃撥用地目錄》的,可繼續以劃撥方式使用;二是不再符合《劃撥用地目錄》或轉讓的,可依法采取協議出讓方式補辦有關用地手續;三是對原鐵路生產經營性劃撥用地,可采取作價出資(入股)方式或授權經營的方式處置。

2.鼓勵土地空間復合開發利用,提高用地效率。

《通知》在國辦發〔2014〕37號基礎上,結合節約集約用地的要求,提出地上地下空間立體開發。地上、地下空間立體開發的土地可整體出讓供應,在符合規劃的前提下,可以兼容一定比例的其他功能;也可以按分層利用、區別用途的原則,分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權,符合《劃撥用地目錄》的,可按劃撥方式辦理用地手續;不符合《劃撥用地目錄》的,可按協議方式辦理有償用地手續。

(六)加強服務保障和監管。

由于歷史原因既有鐵路用地未辦理土地確權登記,鐵路用地權屬不清導致既有鐵路土地被非法大量占用,嚴重侵害鐵路企業合法權益。為了保障鐵路企業合法權益,《通知》要求市縣人民政府依法規范做好鐵路用地確權登記發證工作。為盤活既有鐵路用地資源,確保有序推進鐵路土地綜合開發,《通知》提出市縣人民政府要及時交付土地,同時,各相關部門也負有監管責任,防止土地閑置浪費和違法行為。

《通知》在進一步明確和落實國家鐵路建設、實施土地綜合開發各項政策措施基礎上,對部分政策進行了創新和細化,更具有操作性;同時結合我區的實際,把《通知》政策適用范圍擴大到城市軌道交通建設中。《通知》的出臺將為我區鐵路建設和城市軌道交通建設及其毗鄰土地綜合開發提供用地保障。

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